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Qu'est-ce que la valorisation immobilire?

La valorisation immobilière, c’est le fait de donner de la plus-value aux biens en utilisant les techniques du « home staging ». Ces techniques de merchandising immobilier nous viennent des USA où elles ont vu le jour. Elles consistent à aider les candidats acquéreurs à se projeter dans les lieux et à favoriser le coup de coeur.

Elles permettent de vendre en moyenne deux fois plus vite et 10% plus cher.

Dépersonnalisation, disposition, réparation, rangement, nettoyage et éclairage, sont des maîtres-mots pour permettre aux candidats acquéreurs de s’imaginer dans les volumes que l’on doit faire paraître plus grands et plus attirants.

La plupart des techniques du home staging ne coûtent rien. Il ne faut toutefois pas négliger de petites dépenses pour éviter d’importantes négociations de prix de la part des acheteurs. Il ne s’agit cependant en aucun cas de cacher des vices, ce qui pourrait engager votre responsabilité, mais de présenter le bien sous son meilleur jour.

Les retours sur investissement atteignent fréquemment 5 à 10 fois les montants investis. Tous ne sont bien-sûr pas aussi rentables et certains sont à la limite, contre-productifs et à éviter. L’expérience des professionnels permet de vous guider dans ces choix.

Quand le budget ne le permet pas, la valorisation fait appel aux méthodes d’objectivation pour limiter les baisses de prix tant redoutées.

La mise en vente commence par la prise de photos qui sont retouchées en cas de besoin pour correspondre à des critères spécifiques. Votre immeuble a, comme les stars, le droit d’être présenté sous son meilleur profil « parce qu’il le vaut bien »

Les visites aussi doivent être faites dans le respect de règles particulières pour se donner les meilleures de chances d’aboutir à la vente. Lumière, odeurs, ambiance, sens de la visite, moment de la journée en fonction de l’ensoleillement, rien ne doit être laissé au hasard.

Enfin, si la présentation de votre bien joue un rôle essentiel, une sélection rigoureuse des candidats acquéreurs et une gestion professionnelle des offres permettront de conclure une transaction sécurisée.

L'indexation des loyers

Qu'est-ce que l'indexation des loyers ?

L'indexation est l'adaptation des loyers au coût de la vie. 

Quand peut-on indexer un loyer ? 

Le loyer peut toujours être indexé, une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, même si le contrat ne le prévoit pas. 

Comment calcule-t-on le loyer indexé ?


Loyer de base x nouvel indice

              Indice de départ

La loi prévoit que :  

- l'indexation n'est pas automatique: le bailleur doit la demander par écrit au locataire ;

- cette demande n'a d'effet rétroactif que pour les 3 mois qui précèdent le mois de la demande.

Un tableau des indices santé est disponible sur le site du SPF économie

Les documents indispensables la vente :

Pour vendre un bien immobilier, il faut satisfaire à un certain nombre dexigences légales. Voici les plus courantes à Bruxelles. 

Ayez, à disposition des acquéreurs, une copie du titre de propriété. 

Lorsqu'il s'agit d'un appartement, prévoyez également:
- lacte de base, 
- Le dernier bilan approuvé par l'Assemblée Générale 
- Les PV d'Assemblées Générales des 2 dernières années
- Les décomptes de charges des 3 dernières années.

Faites établir le certificat de performance énergétique du bien. Celui-ci doit être réalisé par un certificateur PEB agréé AVANT LA MISE EN VENTE de votre bien. 

Faites rédiger le certificat de conformité électrique qui doit, quant à lui, être disponible pour lacte authentique. 

Collectez toutes les informations concernant les travaux réalisés depuis 2001. Lensemble de ces données forme ce quon appelle le dossier dintervention ultérieure (DIU).

Vérifiez que le bien est en règle au niveau de lattestation du sol. 

Contrôlez enfin auprès de lurbanisme de la commune, que votre bien est en ordre du point de vue urbanistique car dans le cas contraire la vente pourrait être annulée.

Les normes d'habitabilit

Les norme d'habitabilité trouvent principalement leurs sources dans le code Bruxellois du logement et dans le RRU (règlement régional durbanisme) et ont pour but de donner un minimum de confort et dhygiène aux logements.
 
Même si ces normes diffèrent pour les constructions existantes ou neuves, elles doivent tendre vers celles du neuf en cas de demande de permis, de changement de destination, de changement du nombre de logements dans le bâtiment 

Elles traitent de la hauteur des plafonds, de léquipement (salle d'eau équipée d'eau chaude et froide, wc ne pouvant pas donner sur une pièce habitable, une cuisine, raccordement à l'eau courante, aux égouts, à l'électricité et parfois au gaz) de l'éclairage naturel etc. Elles établissent aussi des superficies minimum (ex: 20m² pour le séjour, 8m² pour la cuisine, 14m² la 1e chambre et 9m² les suivantes). 

Il y a de nombreuses autres exigences qui vont plus dans le détail, telles que la ventilation, les locaux 2 roues, les locaux poubelles pour tri sélectif, ascenseur pour immeubles de plus de 4 étages etc. Il va de soi que la valeur d'un mètre carré habitable est nettement supérieure à celle d'un mètre carré non habitable et qu'un logement aux normes a également une valeur différente d'un non-conforme qui dans certains cas est invendable.